Formidling af salg af kapitalandele i ejendomsselskaber kan være momsfritaget

Skatterådet har i et nyt bindende svar slået fast, at ejendomsmægler- og rådgiverydelser, der vedrører salg af kapitalandele i ejendomsselskaber, kan være fritaget for moms.

Baggrund for det bindende svar

Det bindende svar vedrører, om en erhvervsejendomsmæglers ydelser i forbindelse med salg af kapitalandele i ejendomsselskaber er momsfri formidling.

De ydelser, som mægleren udførte i to konkrete situationer, omfattede bl.a.:

  • Vurdering af de ejendomme, der var ejet af selskaberne,
  • Udarbejdelse af prospekt samt bistand med afdækning af markedet og potentielle købere,
  • Fremvisning af ejendommene,
  • Formidling af kontakt mellem køber og sælger,
  • Deltagelse i forhandling mellem køber og sælger, og
  • Foreståelse af dialog med pengeinstitutter.

Der var således i vidt omfang tale om sædvanlige ejendomsmæglerydelser, der består i at formidle et salg af fast ejendom. Forskellen var imidlertid, at det ikke var ejendommene, men derimod selskaberne der blev solgt.

Skatterådet tilsidesætter dansk praksis

Skatterådet slår indledningsvis fast, at det konkret skal vurderes, om den overdragelse, der finder sted, udgør en overdragelse af kapitalandele, eller om den udgør levering af fast ejendom. Salget af kapitalandele vil konkret anses for salg af fast ejendom, hvis der sker overdragelse af en eksklusiv brugsret til de ejendomme selskabet ejer.

Hvis der er tale om overdragelse af kapitalandele, skal det herefter vurderes, om de ydelser, der leveres af ejendomsmægleren, udgør momsfritaget formidling.

Skatterådet fastslog, at der var tale om overdragelse af kapitalandele, idet der ikke blev overdraget en eksklusiv brugsret til ejendommene i selskaberne. 

Herefter fastslog Skatterådet, at formålet med ejendomsmæglerens ydelse i de konkrete situationer var, at der blev indgået kontrakt om salg af kapitalandele.

Herudover havde mægleren ikke en selvstændig interesse i kontrakternes indhold.

Ydelser, der opfylder disse karakteristika, skal ifølge Skatterådet kvalificeres som momsfritaget formidling i forbindelse med overdragelse af kapitalandele.

Vores vurdering

Spørgsmålet, der bliver behandlet i det bindende svar, udspringer af en dom fra EU-Domstolen fra 2012. EU-Domstolen slog her fast, at mægler- og rådgivningsvirksomheder vedrørende fast ejendom, der overdrages ved salg af kapitalandele, er fritaget for moms, idet der er tale om formidling af salg af kapitalandele.

SKAT har siden 2012 overvejet konsekvenserne af EU-dommen, men der er på nuværende tidpunkt ikke kommet en endelig udmelding herom.

Skatterådets bindende svar bryder efter vores vurdering med tidligere praksis vedrørende momspligt på ejendomsmægleres ydelser i forbindelse med salg af kapitalandele i ejendomsselskaber. Denne tidligere praksis bliver dog ikke nævnt i det bindende svar, hvilket umiddelbart kan undre.

Vi forventer, at SKAT på baggrund af det bindende svar udsteder et styresignal, hvor SKAT tager stilling til den praksisændring, som EU-dommen og det bindende svar er udtryk for.

Den nye praksis har også relevans i forhold ejendomsmægleres lønsumsafgift og delvise momsfradragsret.

Det er vores vurdering, at der kan være mulighed for at genoptage transaktioner så langt tilbage som 10 år.

Kontakt os

Har du spørgsmål til momsreglerne for ejendomsselskaber, så er du som altid velkommen til at kontakte os.