Kan en køber af fast ejendom og andre større aktiver fradrage moms af sælgers omkostninger hertil?

Afgørelsen fra byretten

Ifølge en nylig dom er det byrettens holdning, at en momspligtig køber af en fast ejendom ikke kan opnå fradrag for moms af sælgers opførelsesomkostninger ved køb fra en sælger, som udelukkende har anvendt ejendommen til momsfritaget virksomhed.

Sagen drejede sig om køb af fast ejendom til brug for købers momspligtige virksomhed. Ejendommen var blevet opført 7 år forinden af en momsfri virksomhed, som ikke kunne fradrage moms af opførelsesomkostninger vedrørende ejendommen. Eftersom køber var en momspligtig virksomhed, ønskede denne at indtræde i den såkaldte momsreguleringsforpligtelse og tage supplerende fradrag for momsen af opførelsesomkostningerne for de resterende 3 år af reguleringsperioden.

Dette afslog byretten. Retten begrundede afgørelsen med, at sælger var en momsfri virksomhed og derfor ikke kunne fradrage momsen af opførelsesomkostningerne. Der var derfor ikke opstået nogen momsreguleringsforpligtelse, hvori sagsøger kunne indtræde.

PwC: Forkert afgørelse

Det er PwC’s opfattelse, at dommen er forkert.

Dommen er i strid med de grundlæggende principper bag reglerne om momsreguleringsforpligtelse og EU-retlige principper, herunder neutralitetsprincippet.

Byretten anerkender, at reguleringsforpligtelsen ville være opstået, hvis sælger forinden salget havde haft en momspligtig aktivitet (om end af ubetydelig karakter).Køber ville i det tilfælde utvivlsomt kunne indtræde i reguleringsforpligtelsen.

Det er PwC’s holdning, at der ikke kan sondres mellem, om sælger har momsfri eller momspligtig aktivitet. En sådan sondring vil kunne påvirke købers valg af sælger, da køber kan opnå momsfradrag ved køb fra en momspligtig sælger, men ikke ved køb fra en momsfri sælger.  

Sondringen bør i stedet være, om sælger er en afgiftspligtig person (der både kan drive momsfri og momspligtig virksomhed) eller en ikke-afgiftspligtig person.

Konsekvenser og råd

Spørgsmålet i sagen er af principiel karakter, og forhåbentlig vil sagen ikke komme til at stå uimodsagt for længe.

Sagen er ikke alene relevant ved køb af fast ejendom, men også ved overtagelse af større aktiver (investeringsgoder) i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse.

PwC anbefaler virksomheder, som har opnået supplerende momsfradrag ved køb af investeringsgoder ved en virksomhedsoverdragelse eller fast ejendom, at afdække dette forhold nærmere, da det må forventes, at SKAT vil vise interesse herfor ved en eventuel kontrol.

Ligeledes bør både kommende købere og sælgere sikre sig, at sælger har været berettiget til (om end i minimalt omfang) at fradrage moms vedrørende investeringsgodet, da en manglende fradragsret kan påvirke prisen i betydeligt omfang.

I PwC har vi meget stor erfaring med problemstillingen omkring fast ejendom og andre investeringsgoder, og vi kan naturligvis være behjælpelige med at nå frem til den bedste løsning for både køber og sælger.  

Udsendt september 2013