Moms og fast ejendom - Hvornår er der egentlig moms på salg af andele mv.?

Skatterådet undsiger SKATs vejledning

Skatterådet har i en nylig afgørelse (SKM2011.826.SR) fastslået, at en andelsboligforening ikke skal pålægge moms ved salg af andelsbeviser med brugsret til to nyetablerede lejligheder.

Dette står ellers i skærende kontrast til SKATs udmelding i vejledningen, hvor følgende fremgår:

'De tilfælde af overdragelse af andele og aktier i juridiske enheder, som er omfattet af momspligten, og dermed udgør levering i momslovens forstand af en ny bygning mv. eller af en byggegrund, omfatter overdragelse af andele og aktier, der giver besidderen af andelen mv. en eksklusiv brugsret til en bestemt fast ejendom eller en del heraf.

Det gælder overdragelse af andele i andelsboligforeninger, såkaldte andelslejligheder, og andele (aktier) i aktieselskaber, såkaldte aktielejligheder.'

Skatterådet kommer frem til momsfritagelse med den begrundelse, at ejerforholdene til den faste ejendom ikke ændres ved optagelsen af nye andelshavere. Skatterådet er derfor af den opfattelse, at der slet ikke sker en levering af fast ejendom.

PwC: Det er fint, men hvad så?

Der er for os ikke megen tvivl om, at Skatterådet med afgørelsen ændrer den retsstilling, der fremgår af SKATs vejledning. Det var også nødvendigt set i lyset af en tidligere meddelelse fra SKAT (SKM2010.712.SKAT), men Skatterådet går faktisk længere end 'nødvendigt'.

Salg af andel er slet ikke levering af fast ejendom

Med Skatterådets udtalelse om, at der slet ikke er tale om levering af fast ejendom, når en andelsboligforening sælger andelsbeviser, må det konstateres, at dette også vil være gældende i andre typer af 'samejer', hvor det er foreningen/interessentskabet/selskabet, der står som den juridiske ejer af den faste ejendom.

Videre kan man stille det spørgsmål, om de nye regler for moms på fast ejendom overhovedet er relevante i tilfælde, hvor ejendomsretten til ejendommen ikke ændrer sig (jf. Skatterådets egen begrundelse)?

Det er tidligere fastslået, at overdragelse af en tidsubegrænset brugsret til f.eks. en parkeringsplads mod betaling af et engangsbeløb må sidestilles med levering af fast ejendom (SKM2009.732.LSR), og det er for os ikke umiddelbart klart, hvori den store forskel består.

Salg af aktier og anparter er fritaget for moms

Praksis omkring salg af aktier/anparter i selskaber, hvor der er aktiver i form af f.eks. en byggegrund eller nye bygninger, kan i dag sammenfattes derhen, at der ikke skal beregnes moms af salgssummen.

Det er efter vores opfattelse kun i nogle helt særlige situationer, at vi (måske) skal beregnes moms af salgssummen, og i lyset af SKATs vejledning og de seneste afgørelser må disse situationer i bedste fald siges at være flydende.

Udsendt februar 2012