Salg af ombygget fast ejendom? Så er der behov for ekstra opmærksomhed

 

Bindende svar giver bidrag til vurdering på en række punkter 

Skatterådet tager i det bindende svar stilling til en række forskellige ombygnings-/vedligeholdelsesarbejder på en ejendom, og hvordan disse skal vurderes i forhold til momspligten på væsentligt til-/ombyggede ejendomme.

Der er tale om en ældre ejendom, hvor der bl.a. er foretaget følgende arbejder igennem en periode på fire år: 

  • Udskiftning af utæt eternittag med et nyt tilsvarende.

  • Efterisolering mv. som følge af lovkrav.

  • Udskiftning af defekt port.

  • Tilslutning til fjernvarme. 

Ejendommen er ifølge Skatterådet væsentligt ombygget og skal derfor tillægges moms ved salget. 

Sælgere af fast ejendom, som er ombygget eller blot løbende vedligeholdt, har al grund til at være opmærksomme på momsen ved et salg, da moms – med Skatterådets bindende svar – kan ramme i en situation, man ikke havde forventet og dermed ødelægge en god forretning.

Det er dog positivt, at der på flere punkter nu er kommet yderligere fortolkningsbidrag, hvor praksis hidtil har været meget sparsom. Skatterådet gentager bl.a. deres tidligere udmelding om, at det kun er fysiske arbejder på ejendommen, der skal tælles med i ombygningsværdien.

Hvor hopper kæden af for Skatterådet?

Skatterådets bindende svar indeholder imidlertid flere konklusioner, der efter vores vurdering (og baseret på oplysningerne i den offentliggjorte sag) er forkerte. 

  • De løbende (successive) ombygninger/vedligeholdelsesarbejder på ejendommen skal vurderes samlet, desuagtet at flere af arbejderne umiddelbart intet har med hinanden at gøre og ikke er sket som et led i en større planlagt ombygning (der er fx udskiftet et utæt tag og en defekt port med års mellemrum).

  • Udskiftning af bygningsdele skal tilsyneladende altid defineres som ombygninger, også selvom et utæt tag skiftes med et nyt tilsvarende eller en defekt port udskiftes med en ny (SKAT nævner også udskiftning af vinduer).

  • Der kan ikke løbende (momsmæssigt) afskrives på ombygningens værdi med 1/10 årligt på trods af, at dette fremgår direkte flere steder i lovens forarbejder.

Lovforarbejderne nævner intet om de ”successive ombygningsarbejder”, men det er indført i SKATs vejledning. Det er dog efter vores vurdering fejlagtigt at bruge det i en sag som denne, hvor der er intet, der tyder på, at der er tale om en sammenhængende ombygning.

Derudover mener vi også, at der kan sættes spørgsmålstegn ved, om Skatterådets afgrænsning af ”ombygninger” nu også er korrekt. Som praksis har udviklet sig, kan man stort set ikke foretage sig noget som helst på en ejendom, uden at det falder ind under kategorien ”ombygning”.

Sidst men ikke mindst, så fjerner Skatterådet med et pennestrøg lovgivers klare tilkendegivelse om en løbende momsmæssig afskrivning på 10 % af ”ombygningens” værdi.

PwC: Skatterådet går endnu engang for langt

Skatterådet har – siden momspligten på fast ejendom blev indført 1. januar 2011 – strammet praksis et utal af gange, og dette er seneste kapitel i en efterhånden lang historie. Tendensen er desværre meget klar.

Vi har forståelse for, at Skatterådet ønsker at sidestille ældre ombyggede ejendomme med nyopførte (momspligtige) ejendomme, når ombygningen er så væsentlig, at den ældre ejendom er i direkte konkurrence med den nyopførte ejendom. Det var også lovgivers intention.

Det er dog beskæmmende, når Skatterådet tilsidesætter almindelig sund fornuft bl.a. ved – uden nærmere begrundelse – at angive, at udskiftning af hhv. et utæt tag og en defekt port med års mellemrum skal anses for en sammenhængende ombygning, og ikke mindst ved fuldstændig at tilsidesætte lovgivers klare intention om en løbende momsmæssig afskrivning på ombygningens værdi.

Skatteministeren har ganske vist givet bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler om moms på fast ejendom, men det fremgår også, at dette skal ske med udgangspunkt i de punkter, der er listet i lovforslaget – herunder den løbende afskrivning af ombygningens værdi. Dette kan Skatterådet efter vores opfattelse ikke ignorere.

Landsskatteretten har netop taget stilling til det første af de bindende svar fra Skatterådet om de nyere regler om moms på fast ejendom, og blev ved første lejlighed underkendt – bl.a. med henvisning til lovens (og forarbejdernes) klare bogstav.

Det er vores vurdering, at Landsskatteretten ligeledes vil underkende flere af Skatterådets konklusioner i denne sag, såfremt det bindende svar bliver påklaget.

Det er vores klare anbefaling til alle, der overvejer at sælge fast ejendom, som i et eller andet omfang er ombygget eller vedligeholdt i ejertiden, at være særdeles opmærksomme, og hvis I har behov for en drøftelse, står vi naturligvis til rådighed.

Udsendt februar 2016 

Kontakt os

Asger Hauchrog Engvang
Director, indirekte skatter
Tlf: 8932 5555
E-mail

Jesper Bianco Hildebrandt-Mortensen
Manager, indirekte skatter
Tlf: 8932 5665
E-mail

Følg PwC