Fast ejendom – moms ved tvangsauktion

15/05/17

Den 11. maj blev der vedtaget et lovforslag, der i nogle tilfælde ændrer den momsmæssige håndtering ved salg af fast ejendom på tvangsauktion. Det kommer især til at påvirke rekvirenten.

Lovændringens indhold

Den nye ændring er relevant ved salg af fast ejendom på tvangsauktion, hvor det enten er klart, at salget er momspligtigt, eller der er en risiko for det.

Lovændringen indeholder især tre elementer, som er værd at fremhæve:

  1. Betalingspligten (herunder straksbetaling).
  2. Momsgrundlaget.
  3. Solidarisk hæftelse.

Den nye ændring rammer imidlertid ikke de situationer, hvor salget sker fra et fællesbo (ved bobehandler), et dødsbo (ved bobestyrer), et konkursbo eller i tilfælde, hvor skyldneren er under rekonstruktionsbehandling. Dette er for at sikre, at SKAT ikke opnår en bedre retsstilling end øvrige kreditorer, jf. nærmere nedenfor.

Herved får lovændringen en noget mindre praktisk relevans, end det oprindeligt var tiltænkt.

Betalingspligten

Fra og med 1. juli 2017 skal fogedretterne og auktionslederne indeholde momsen af et tvangsauktionssalg og indbetale denne til SKAT. Fogedretterne gøres på den måde betalingspligtige for eventuel moms ved salg af fast ejendom, og momsbetalingen bliver dermed en straksbetaling.

Det betyder samtidig også, at momsen af tvangsauktionssalget ikke længere skal fremgå af den momspligtiges (rekvisitus/skyldnerens) momsregnskab.

Momsgrundlaget

Momsgrundlaget udgøres af ”vederlaget”, og i forbindelse med en tvangsauktion er det budsummen med tillæg af størstebeløbet. Det skal fremgå af salgsopstillingen, om tvangsauktionssalget er momspligtigt, og om budsummen er inklusive eller eksklusive moms.

Solidarisk hæftelse

Endeligt indføres der en solidarisk hæftelse for betaling af moms for rekvirenten, dvs. den, som begærer en fast ejendom på tvangsauktion. Den solidariske hæftelse er dog begrænset til de tilfælde, hvor rekvirenten forsætligt eller groft uagtsomt har afgivet urigtige eller vildledende oplysninger eller fortiet oplysninger om tvangsauktionssalgets momsmæssige behandling.

Rekvirenten har en forpligtelse til at undersøge forholdene hos skyldneren, for derved at kunne afgøre, om (1) skyldneren er en momspligtig person, samt om (2) den faste ejendom er momspligtig ved salget.

Undersøgelsespligten kan bl.a. bestå i at indhente oplysninger hos skyldneren samt at undersøge, om denne har et momsregistreringsnummer. Hvis rekvirenten forsætligt eller groft uagtsomt forsømmer undersøgelsespligten, så bliver den solidariske hæftelse aktuel.

Forarbejderne angiver i forbindelse med ovenstående, at rekvirenten konkret kan frigøre sig hæftelsen, såfremt denne indhenter en erklæring fra skyldneren om ejendommens momsmæssige status. Hvis rekvirenten imidlertid burde vide, at oplysningerne fra skyldneren er ukorrekte, så hæfter rekvirenten fortsat solidarisk.

Hvis det ikke er klart, om salget på tvangsauktion udløser moms eller ej, så vil SKAT bestræbe sig på at yde hurtig vejledning. Men det er klart, at rekvirenten skal være ekstra påpasselig i disse tilfælde.

PwC: Rekvirenterne skal være på tæerne

Lovændringen træder i kraft den 1. juli 2017, og alle rekvirenter skal være opmærksomme i forbindelse med fast ejendom, herunder særligt banker og realkreditinstitutter.

Reglerne rammer dog kun de tilfælde, hvor tvangsauktionen gennemføres uden for konkurs/rekonstruktion, og det begrænser den praktiske relevans noget.

Men i de øvrige tilfælde medfører reglerne, at rekvirenten bør have et indgående kendskab til momslovgivningen og skyldnerens forhold, når de begærer en ejendom på tvangsauktion.

Fast ejendom er i relation til moms et meget kompliceret område, og rekvirenten (herunder banker og realkreditinstitutter) skal derfor overveje at søge rådgivning, når en fast ejendom begæres på tvangsauktion.

Vi står naturligvis til rådighed for en drøftelse af de konsekvenser, som de ændrede regler har for jeres håndtering af tvangsauktioner, herunder hvilke tiltag, der skal iværksættes for at eliminere risikoen for en solidarisk hæftelse.

Contact us

Asger Hauchrog Engvang
Director, Moms
Tlf: 8932 5555
E-mail

Følg PwC