Optimeringsmulighed ved fast ejendom?

22/05/17


Skatterådet har i et nyt bindende svar anerkendt momsfri overdragelse som led i en fællesregistrering.

Skatterådet fastslog i 2015 – med baggrund i misbrugsbetragtninger – at det ikke var muligt at lave en momsmæssig fællesregistrering mellem to selskaber med det formål at overdrage (ellers momspligtig) fast ejendom uden moms og endeligt sælge det modtagende selskab – igen uden moms.

I en ny sag anerkender Skatterådet imidlertid muligheden for at anvende fællesregistrering med den konsekvens, at byggegrunde/byggefelter kan overdrages mellem fællesregistrerede selskaber uden momsmæssige konsekvenser. Det sker dog kun under én væsentlig forudsætning.

Kort om sagen

Spørger har erhvervet et større areal, der skal udvikles til et beboelses- og erhvervsområde. I forbindelse hermed har spørger etableret et antal datterselskaber, der har til formål at udvikle og sælge fast ejendom.

Spørger er fællesregistreret med datterselskaberne, og hensigten er at overdrage de enkelte byggefelter fra spørger til de respektive datterselskaber i takt med, at der matrikulært bliver mulighed herfor.

Som i ethvert andet større udviklingsprojekt er der en række udfordringer i forhold til styring/timing, midlertidig anvendelse, infrastruktur, rammeaftaler mv., der går på tværs af byggefelterne.

Spørger begrunder bl.a. valget om at etablere datterselskaberne og fællesregistrere dem ud fra følgende:

  • Hvert enkelt byggefelt har en størrelse, som i sig selv udgør et projekt
  • Rationel foranstaltning at opdele i mindre bidder
  • Der er forskellige typer af formål med byggefelterne
  • Fleksibilitet
  • Afgrænsning af risici og generel kontraktindgåelse
  • Infrastruktur
  • Optimering af processen omkring udstykning, byggetilladelser, tilpasninger mv.
  • Sparede omkostninger, tid og administration.

Selve formålet med fællesregistreringen er ifølge spørger grundlæggende at sikre en administrativ forenkling af den momsmæssige håndtering af alle aktiviteterne omfattet af fællesregistreringen, da der dermed kun skal afregnes moms over et registreringsforhold.

Skatterådet: Det er ok, men…

SKAT indleder deres indstilling med en (for os uforståelig) forudsætning om, at den senere levering af fast ejendom fra (datter)selskaberne til 3. mand uden for fællesregistreringen finder sted, mens datterselskaberne er en del af den allerede etablerede fællesregistrering.

SKAT anfører derudover, at det ikke er oplyst, hvorvidt spørger har til hensigt at sælge kapitalandelene i (datter)selskaberne, men at det lægges til grund, at spørger ikke har en sådan hensigt.

De misbrugsbetragtninger, der gjorde sig gældende i sagen fra 2015, finder ifølge SKAT konkret ikke anvendelse i den nye sag, da der ikke er en (oplyst) intention om salg af kapitalandelene i (datter)selskaberne. Fællesregistreringen er således ikke etableret for efterfølgende at sælge de fællesregistrerede (datter)selskaber.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling, men finder dog – og til trods for SKATs indlagte forudsætninger – anledning til at fremhæve, at det bindende svar bortfalder, såfremt kapitalandelene i et eller flere af de respektive (datter)selskaber sælges forinden levering af den faste ejendom til 3. mand.

Endeligt accepteres det, at spørger generelt har fuld fradragsret i projektet, da der er en intention om (momspligtigt) salg af fast ejendom.

PwC: Blev vi meget klogere?

Det er ikke svært at opfylde de betingelser, som momsloven opstiller for at etablere en fællesregistrering. Forskellen mellem sagen fra 2015 og den nye sag er, at der er flere forretningsmæssige årsager til fællesregistreringen i den nye sag.

Skatterådet har uden tvivl haft det svært med denne sag. De kan dårligt afvise en momsfri overdragelse inden for den allerede etablerede fællesregistrering ud fra en misbrugsbetragtning, idet sagen er fremlagt på en måde, der umuliggør dette.

Løsningen er derfor at lade det bindende svar bortfalde, hvis spørger efterfølgende sælger kapitalandelene i datterselskaberne. Men er det en løsning? Skatterådet siger nemlig ikke dermed, at den oprindelige overdragelse i så fald udløser moms – blot at det henstår i det uvisse.

Det åbenlyse spørgsmål er, om det oprindelige valg af fællesregistrering og (koncerninterne) overdragelser, som med Skatterådets velsignelse er båret af forretningsmæssige overvejelser, pludselig kan blive udtryk for misbrug på grund af omstændigheder, der indtræffer på et senere tidspunkt – måske flere år.

Alle større ejendomsprojekter har mange af de karakteristika, der gør sig gældende i den konkrete sag. Det er komplekse projekter, der stiller store krav til styring og fleksibilitet.

Derudover er fremtiden i mange tilfælde uvis. Intentionen om salg i dag kan blive til en intention om udlejning i morgen. Salget af aktiver kan blive til et salg af selskab – særligt hvis der både er momsbesparelser, udskudt skat og tinglysningsafgift i spil.

Skatterådet sikrer i hvert fald én ting med betingelsen: usikkerhed. For hvilken investor er interesseret i at købe et selskab, hvor investor i worst case hænger på momsrisikoen for samtlige andre overdragelser inden for fællesregistreringen? Der er det vist nødvendigt med endnu et bindende svar.

Der er efterhånden flere muligheder for at optimere strukturen i en koncern med henblik på at sikre, at strukturen i sig selv ikke spænder ben for en fleksibel – og ikke mindst momsneutral – håndtering i forbindelse med de ofte komplekse projekter inden for fast ejendom.

Vi er altid klar på at kigge forbi til en snak – sig endelig til.

Kontakt os

Asger Hauchrog Engvang
Director, indirekte skatter, PwC Denmark
Tlf: 8932 5555
E-mail

Følg PwC