Nye momsregler kan have store økonomiske konsekvenser ved skift i anvendelse - forventes at træde i kraft 1. juli 2021

Nye momsregler på fast ejendom kan få store konsekvenser for virksomheder i ejendomsbranchen.

Folketinget vedtog den 4. december 2019 et lovforslag (L27 A), der indeholder nye regler for beregning af udtagningsmoms i relation til fast ejendom. De nye regler rammer situationer, hvor der skiftes fra en momspligtig anvendelse (fx salg) til en fuld momsfri anvendelse (fx udleje). Sker dette, skal der efter de nye regler afregnes udtagningsmoms svarende til 20 % af markedsværdien på det tidspunkt, hvor der skiftes anvendelse. Det kan have store økonomiske og likviditetsmæssige konsekvenser og potentielt spise hele avancen i et ejendomsprojekt.

I dag – skift i anvendelse udløser løbende regulering af købsmomsen

Efter de gældende momsregler kan virksomheder, der har opnået momsfradrag ved opførelsen/erhvervelsen af en ejendom, regulere den fradragne købsmoms over en 10-årig periode efter de momsmæssige reguleringsregler. Det skal ske, hvis anvendelsen ændres til helt eller delvist momsfri anvendelse. Reguleringen sker således løbende i de enkelte år, hvorved driften i ejendommen kan være med til at finansiere reguleringen.

Fremadrettet - skift i anvendelse medfører fuld "salgsmoms"

Vedtagelsen af det nye lovforslag betyder, at udtagningsreglerne fremadrettet trumfer reguleringsreglerne, hvis en ejendom overgår til en fuld momsfri anvendelse. Det gælder følgende situationer:

1. Momspligtigt salg til fuld momsfri boligudlejning.
2. Momspligtig udlejning til fuld momsfri udlejning.

Anvendes ejendommen derimod fortsat delvist til momspligtige formål, gælder udtagningsreglerne ikke, men derimod skal købsmomsen reguleres efter de almindelige reguleringsregler (10 år). Det er vores vurdering, at de nye regler skal anvendes ejendom for ejendom, hvilket indebærer, at det skal vurderes for hver enkelt ejerlejlighed, rækkehus mv., når disse er selvstændigt matrikuleret.

De nye regler betyder, at hvis en ejendom overgår fra fx en anvendelse omkring momspligtigt salg til fuld momsfri boligudlejning, vil skiftet i anvendelsen af ejendommen blive sidestillet med et salg på udtagningstidspunktet, hvorefter der skal afregnes udtagningsmoms svarende til 20 % af ejendommens markedsværdi (markedsværdien for ejerlejligheder anses som udgangspunkt for at være inklusive en eventuel moms).

Det er dog kun relevant for ejendomme, der er ”nye” og dermed momspligtige på udtagningspunktet. Dette er tilfældet, hvis der er tale om en ”ny bygning”, der er opført eller væsentligt til-/ombygget inden for de seneste 5 år, eller en byggegrund. Ændringer i anvendelsen af en gammel fast ejendom udløser derfor ikke udtagningsmoms.

Udtagningsmoms på baggrund af markedsprisen

Udtagningsmoms skal beregnes baseret på ejendommens markedspris. Det betyder, at der indirekte bliver pålagt moms på en række elementer, fx erhvervelsen af ejendommen, tinglysningsafgift og især en eventuel avance, hvor der ikke nødvendigvis har været en korresponderende moms at fradrage. Det betyder i praksis, at den moms, der skal afregnes, i de fleste tilfælde vil blive højere efter de nye udtagningsregler end tidligere, hvor man alene regulerede den faktisk fratrukne købsmoms.

Derudover er det vores opfattelse, at markedsprisen kan blive svær at definere i mange situationer. Det bliver særligt en udfordring for ejendomme, der er opført med henblik på salg, hvor der ikke sælges én eneste enhed, inden anvendelsen skifter til momsfri udlejning. Der er på nuværende tidspunkt ingen vejledning fra Skattestyrelsens side om, hvad man gør i en sådan situation.

PwC’s vurdering af konsekvensen ved de nye udtagningsregler

De nye regler kommer til at have en stor likviditetsmæssig effekt i forhold til de nuværende regler, hvor den fratrukne købsmoms kan reguleres over 10 år, hvilket gør det muligt at finansiere betalingerne via driften. Efter de nye regler skal momsen betales fuldt ud på udtagningstidspunktet.

Videre bliver det en øget økonomisk belastning på ejendomsprojekter, hvor der skiftes anvendelse, da det ikke bare er den fratrukne moms, der skal indbetales, men at der skal afregnes moms af markedsprisen på det pågældende tidspunkt. Denne kan være langt højere, og på nuværende tidspunkt er der usikkerhed om, hvordan denne markedspris fastsættes, hvis der ikke her og nu sker et salg. Dermed bør konsekvenserne overvejes meget nøje, inden der skiftes anvendelse.

Det er derfor vores anbefaling, at man allerede nu forholder sig til, om der er igangværende projekter, hvor der er en sandsynlighed for, at der ud fra det nuværende ejendomsmarked vil ske en ændret anvendelse. Hvis det er tilfældet, skal ændringen ske, inden de nye regler træder i kraft, så man er omfattet af de nuværende reguleringsregler. I den sammenhæng er det vigtigt at gøre Skattestyrelsen tydeligt opmærksom på dette.

Videre er det ekstra vigtigt fremadrettet at have en klar intention fra starten ved opførelse af ejendomme, som også er den, der realiseres i sidste ende. Hvis det kan være usikkert, anbefaler vi, at man starter med en momsfri intention.

Hvis I ønsker en drøftelse omkring de nye udtagningsregler, står vi til rådighed og er klar til at give input til jeres ejendomsprojekter.