Revideret værdiansættelsesproces skaber værdi

PKA investerer bl.a. i unoterede aktiver som vindmøller, infrastruktur og ejendomme. I modsætning til noterede aktiver, hvor der foreligger en markedspris, som kan anvendes ved værdiansættelse, skal unoterede aktiver vurderes periodisk i forhold til værdiansættelsen til brug for bl.a. perioderapportering og årsregnskab. En nødvendig, men meget omfattende opgave, når man ejer 250 ejendomme for ca. 18 mia. kr.

PKA investerer medlemmernes midler i en række aktiver, bl.a. ejendomme, som DEAS administrerer for pensionskassen. Af de samlede investeringer på ca. 250 mia. kr. udgør den danske del af ejendomsinvesteringen godt 18 mia. kr., som er fordelt på 250 ejendomme. Investeringsejendomme skal årligt værdiansættes til dagspris/markedsværdi til brug for bl.a. årsregnskabet.

Der er to forskellige værdiansættelsesmetoder, som anvendes til at opgøre markedsprisen, hhv. den afkastbaserede metode og ’diskonterede cashflow’/ DCF-modellen. For begge metoder gælder, at der anvendes antagelser og skøn i forhold til at estimere indtægter og løbende udgifter, som fordeles for at opgøre ejendommens dagsværdi.

PKA har anvendt begge metoder til værdiansættelse af pensionskassens portefølje af investeringsejendomme. For den enkelte ejendom har det været historisk betinget, hvilken metode som anvendes. For at understøtte værdifastsættelsen har PKA yderligere suppleret med konkrete værdiansættelser, som foretages af eksterne valuarer for en andel af ejendommene, hvor 20-25 ejendomme udvælges hvert år til valuarvurdering. Formålet med valuarvurderingerne er at skabe et benchmark, som kan støtte værdiansættelsesmetodernes opgørelse og anvendte skøn og antagelser for de øvrige ejendomme i porteføljen.

Metoden skulle give gode resultater, men har vist sig at være byrdefuld i forhold til både eksterne omkostninger til valuarerne og efterfølgende ressourcer, som anvendes til at afstemme modeller og konsolidere værdiansættelsen mellem PKA’s investeringsafdeling, som er ansvarlig for værdiansættelsen af ejendommene, og PKA’s compliance-afdeling, som kontrollerede værdiansættelsesresultaterne og videreformidlede til bl.a. den eksterne revision, som skulle forholde sig til værdierne, som indgik i løbende rapportering, herunder årsrapporten fra PKA.

Værdiansættelsesmetoder

Afkastbaseret metode er den mest anvendte model til opgørelse af markedsværdien. Her opgør man værdien på basis af ejendommens forventede driftsafkast i et typisk driftsår og et forrentningskrav, der er fastsat på basis af risikoen på den enkelte ejendom. Derudover kan man foretage tillæg og fradrag for særlige forhold til den opgjorte værdi.

I DCF-modellen opgøres markedsværdien ved at beregne værdien opnået fra cashflowet (driftsafkastet) i en budgetperiode og dels på et terminalår, der bestemmer værdien af ejendommen efter budgetperioden – terminalværdien.

Anders Kristian Bjarnarson, finance manager i PKA’s økonomi & compliance- afdeling forklarer:

”Vi oplevede, alle vores bestræbelser til trods, at vi ofte sad og kiggede på værdier, som strittede på forskellige måder. Det gav naturligvis anledning til spørgsmål og en masse arbejde for både investeringsafdelingen, økonomi & compliance og den eksterne revision, når der skulle findes svar på spørgsmålene. De eksterne valuarer bidrog i den forbindelse ikke meget. Den stikprøve, som blev undersøgt, kunne ikke generaliseres. Der var altid forhold omkring den enkelte ejendom, som vanskeliggjorde, at antagelser og skøn kunne overføres til andre tilsvarende ejendomme.”

Frustrationen over at bruge tid og ressourcer i et forhold, som ikke matchede resultaterne, førte til, at complianceafdelingen – sammen med den nyvalgte eksterne revisor – besluttede, at der skulle findes en ny metode, som kunne tilgodese alle berørte interessenter.

”Opgaven med værdiansættelse skal jo løses. Markedsværdien er påvirket af mange forhold, både konkrete for den enkelte ejendom, fx vedligeholdelse, tomgang, lejeres bonitet, beliggenhed, udbud og efterspørgsel. Desuden har makroøkonomiske faktorer en indflydelse på markedsværdien, herunder inflation, renteniveau, udvikling i BNP og beskæftigelsesniveau mv.

Vi arbejdede med en avanceret matematisk model, som tog højde for mange af de konkrete faktorer, men det var meget vanskeligt at indarbejde de eksterne valuarers vurderinger, uden at vi skulle bruge megen tid på yderligere forklaringer og undersøgelser for at redegøre for afvigelser.”

Derfor samlede PKA de relevante interessenter, dvs. investeringsafdelingen, der skulle have opgjort markedsværdien, compliance, der skal kontrollere den, den eksterne revision, der skal vurdere om den er retvisende, og så DEAS, som varetager administrationen og derfor sidder meget tæt på de enkelte ejendomme. Formålet var at blive enige om en værdiansættelsesmodel, som både var tilstrækkelig præcis, dynamisk og entydig, og som kunne anvendes på samtlige danske investeringsejendomme i PKA’s portefølje. Modellen skulle være strømlinet og transparent, så den eksterne revision kunne finde grundlag for at få bekræftet værdiansættelsen.

”Vi har besluttet at gøre op med historikken, så PKA fremover kun anvender en værdiansættelsesmetode, nemlig DCF-modellen, som i forvejen bruges på ca. 1/3 af ejendomsporteføljen. DEAS får ansvaret for at udarbejde cashflows for samtlige ejendomme på baggrund af de faktiske budgetter og planer for hver ejendom. DEAS skal supplere cashflowberegningerne med et værdiansættelsesnotat, som kommenterer på væsentlige udsving i værdierne, ejendoms- gruppe for ejendomsgruppe,” forklarer Anders Kristian Bjarnarson og fortsætter:

”Samtidig har vi fravalgt at anvende eksterne valuarer – med den eksterne revisions velsignelse. I stedet skal værdiansættelsen (og de elementer, som indgår) benchmarkes op mod DEAS’ samlede ejendomsportefølje under administration. DEAS varetager i dag administration af ca. 2.000 erhvervs- og boligejendomme.

Den store volumen betyder, at der kan findes et stort antal sammenlignelige ejendomme, som kan fakta-understøtte både cashflow-beregninger og udviklingen i ejendomsgruppers værdiansættelse. Ejendoms-benchmarket suppleres med makroøkonomiske fakta fra bl.a. Danmarks Statistik, som kvalificerer overordnede økonomiske faktorer og supplerer med data om kvadratmeterpriser mv.”

Den nye proces er aftalt og under implementering. Den anvendes fuldt ud i forbindelse med årsregnskabet, der udarbejdes efter 31/12/2017. Der er store forventninger til den nye model. Både i forhold til den eksisterende investeringsportefølje, men også for fremtiden.

”Vi er meget begejstrede over samarbejdet med både den eksterne revision, som har været meget løsningsorienterede og idérige i forhold til at sikre et fakta-baseret værdiansættelsesgrundlag og finde besparelser, og i forhold til DEAS, som spiller al deres viden og erfaring ind i den nye proces. I PKA oplever vi, at det er et meget robust setup, hvor vi nu kan prioritere at diskutere nøgleelementerne i værdiansættelsen frem for individuelle ejendommes forhold og relative betydning for den samlede værdiansættelse,” siger Anders Kristian Bjarnarson.

Han afslutter: ”Vi får med den nye model og proces en dynamisk indsigt i de væsentligste kilder til værdi for investeringsejendomme. Det er klart, at den indsigt både kan bidrage til optimering af den eksisterende portefølje og i forbindelse med de forventede løbende udvidelser. Vi forudser, at vi kan blive skarpere til at finde de bedste investeringsemner og udvikle dem på den bedste måde. Til gavn for vores mere end 300.000 medlemmer og deres pensionsopsparing.”

Blå bog Anders Kristian Bjarnarson, Finance manager, Økonomi & Compliance, PKA

Baggrund

Uddannelse:

  • HD i finansiering, CBS

Kontakt os

Henrik Ahm

Senior Manager, PwC Denmark

Tlf: 2493 8569

Følg PwC