Overdragelse af fast ejendom til +/- 15 %-reglen (nu 20 %-reglen)

Overdragelse af fast ejendom

Det er muligt at overdrage fast ejendom til nærtstående ved at anvende den såkaldte +/- 15 %-regel (nu 20 %-regel), som finder anvendelse ved udlæg fra dødsboer og ved familieoverdragelse.

Reglen indebærer, at Skatteforvaltningen som udgangspunkt skal acceptere en værdiansættelse af ejendommen, der ligger inden for:

• +/- 15 % af den senest offentliggjorte historiske vurdering
• +/- 20 % af den senest offentliggjorte vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere (hvis der foreligger en vurdering efter det nye vurderingssystem)

Medmindre der foreligger såkaldte særlige omstændigheder.

Særlige omstændigheder

Skatteforvaltningen er ikke bundet af værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. 

Der er udviklet rig praksis på området gennem de sidste 10 år, hvilket især skyldes, at det gamle ejendomsvurderingssystem har været suspenderet siden 2013. Det har derfor medført, at den offentlige vurdering i mange tilfælde ikke har fulgt med de faktiske handelsværdier.

Styresignalet samler op på denne praksis samt Skatteforvaltningens opfattelse af, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. I vurderingen heraf indgår der tre forhold:

• Holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
• den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen, og
• prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og handelsværdien.

Der er tale om en samlet konkret vurdering.

Holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi

Der kan være mange holdepunkter, der peger på, at værdiansættelsen efter 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Eksempler kan være (ikke udtømmende):

• Faktisk handel af samme ejendom: Hvis en ejendom erhverves i fri handel og efterfølgende overdrages til familie til en langt lavere værdi efter 15 %-reglen.
• Realkreditbelåning: Hvis lån i ejendommen langt overstiger den offentlige vurdering.
• Salgsforhandlinger: Hvis der på tidspunktet for overdragelse til familie efter 15 %-reglen ligger konkrete købs- og salgstilbud, der adskiller sig væsentligt fra den offentlige vurdering.
• Væsentlige renoveringer: Hvis der er foretaget væsentlige renoveringer i en ejendom, som medfører, at den offentlige vurdering ikke længere er retvisende.
• Arveafkald: Hvis en arving, der arver en fast ejendom værdiansat efter 15 %-reglen, giver arveafkald til fordel for øvrige arvinger til den reelle handelsværdi.
• Kompensation af øvrige arvinger/børn: Hvis en fast ejendom overdrages efter 15 %-reglen, imens øvrige arvinger/børn kompenseres med et beløb svarende til den reelle handelsværdi.

Tidsmæssig sammenhæng til overdragelsen

Hvis der er ét eller flere holdepunkter for, at der foreligger særlige omstændigheder, så skal der også tages højde for den tidsmæssige sammenhæng.

Der er tale om en konkret vurdering, men jo tættere tidsmæssig sammenhæng der er, jo større er risikoen for, at der statueres særlige omstændigheder:

• Tidsmæssig forskel på 11 dage: I en konkret sag havde en mor overdraget en ejendom til sine børn efter 15 %-reglen, hvorefter den 11 dage senere blev videresolgt til en handelsværdi, der var ca. 3 gange højere.
• Tidsmæssig forskel på 1-25 måneder: I en konkret sag forelå der realkreditvurderinger/lån i ejendomme foretaget mellem 1-25 måneder forinden. 15 %-reglen blev tilsidesat for samtlige ejendomme.
• Tidsmæssig forskel over 3 år: Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på over 3 år ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder, medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb.

Også efterfølgende forhold kan medføre, at der foreligger særlige omstændigheder. 

Prisforskel mellem den offentlige ejendomsvurdering og handelsværdien

Beregningen af prisforskellen baseres på baggrund af, hvor meget handelsværdien procentvist er højere end den offentlige ejendomsvurdering.

• Procentuel prisforskel: Som udgangspunkt baseres vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder, på om handelsværdien procentuelt afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering.
• Beløbsmæssig prisforskel: Det er Skatteforvaltningens opfattelse, at der også kan være tale om særlige omstændigheder, hvis der er tale om store beløb, uanset om den procentuelle forskel ikke er stor.

Værdiansættelse af erhvervsejendomme

Erhvervsejendomme får ikke længere ansat en ejendomsværdi i det nye vurderingssystem. Som ejendomsejer har man dog mulighed for at anmode Vurderingsstyrelsen om at fastsætte en ad hoc-ejendomsværdi til brug for ansættelse af bo- og gaveafgift, som er gældende indtil førstkommende almindelige vurdering af ejendommen.

Anmodning om ansættelse af en ejendomsværdi skal fremsættes skriftligt til Vurderingsstyrelsen samtidig med, at der indbetales et gebyr på 3.700 kr. (2025).

Konsekvenser ved særlige omstændigheder

Statuerer Skatteforvaltningen, at der foreligger særlige omstændigheder, så kan værdiansættelsen tilsidesættes i skattemæssig henseende.

• Familiehandel: Hvis en forælder f.eks. sælger en ejendom til sit barn efter 15 %-reglen, vil en tilsidesættelse heraf medføre, at differencen mellem den anvendte værdiansættelse og den faktiske handelsværdi vil blive beskattet – hos barnet som en gave, hvis værdien overstiger det årlige afgiftsfrie beløb – og eventuelt hos forælderen som ejendomsavance, hvis den faktiske handelsværdi er højere end anskaffelsessummen.
• Dødsbo: Hvis en fast ejendom værdiansættes efter 15 %-reglen, kan en tilsidesættelse heraf medføre, at boafgiften skal forhøjes, ligesom der også kan blive tale om øget ejendomsavance i dødsboet.

Sådan kan vi hjælpe

Styresignalet afklarer mange af de situationer, hvor Skatteforvaltningen ikke er bundet af den offentlige vurdering. Der er dog stadig mange faldgruber, som det er vigtigt at have for øje, hvis man står over for en familieoverdragelse – enten som udlæg fra et dødsbo eller ved familiehandel.

Overvejer du at overdrage en fast ejendom? Vi står til rådighed for en dialog om, hvordan du og din familie kommer bedst i mål.