Udlej din bolig uden skattemæssige overraskelser

Airbnb og udlejninger af boliger er blevet meget populært blandt danskerne. Tal fra Eurostat viser, at antallet af korttidsudlejninger er steget markant. I Danmark steg korttidsudlejninger med 19,1 % fra 2023 til 2024. Det er dog langt fra alle danskere, der har styr på skattereglerne på området.

Udlejning kan ske i en ejerbolig, lejebolig eller en andelsbolig. 

Hvis du udlejer en lejebolig eller en andelsbolig, er det vigtigt, at du sikrer dig, at det er tilladt i henhold til gældende regler og lovgivning. Derudover er det vigtigt at kende skattereglerne på området.

Kort- eller langtidsudlejning?

Skattemæssigt sondrer man mellem leje i en periode på mindre end fire måneder, også kaldet korttidsudlejning, eller mere end fire måneder, også kaldet langtidsudlejning. Fradraget for korttidsudlejning i 2025 er 33.500 kr. via en indberetningsplatform som fx Airbnb, og 13.100 kr., hvis du selv udlejer.

Det er også vigtigt at huske, at man skal betale skat ved udlejning og eventuelt moms, hvis du udlejer et værelse ud i mindre end 30 dage ad gangen, og lejeindtægten overstiger 50.000 kr. årligt.

Reglerne for korttidsudlejning

Hvordan du skal opgøre resultatet, og hvordan det skal beskattes, afhænger af udlejningsperioden. Hvis du vælger den ”skematiske model”, er lejeindtægt op til højst 33.500 kr. i 2025 skattefri, hvis du udlejer gennem et bureau, som indberetter det. Hertil kommer, at kun 60 % af det resterende beløb beskattes, fx efter de samme regler som gælder for sommerhuse. Betaling for el, vand og varme lægges oven i lejeindtægten.

Alternativt kan du vælge den ”regnskabsmæssige metode”, hvor du får fradrag for udgifter, som kan henføres til udlejningen i form af forbrug af fx vand, el, varme og måske annoncering mv. Er du ejer af boligen, skal du ikke betale ejendomsværdiskat for den del, som kan henføres til det udlejede i den periode boligen har været udlejet.

Hvilke model eller metode som er bedst, kræver konkrete beregninger.

Reglerne for langtidsudlejning

Ved langtidsudlejning kan du vælge mellem de såkaldte ”skematiske regler”, hvor du får et fast bundfradrag i lejeindtægterne, eller de ”regnskabsmæssige regler”, hvor de faktiske udgifter opgøres, og hvor ejendomsværdiskatten på ejerboliger bliver nedsat med den del, som kan henføres til det udlejede i den periode boligen har været udlejet.

Bruger du de skematiske regler i en ejerbolig, beregnes bundfradraget som 1,33 % af ejendomsværdien, som bruges til at beregne ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr.

Det kræver altid en konkret beregning for at kunne vurdere, hvilken type der er bedst, men de fleste vælger nok at bruge de skematiske regler, fordi de typisk er de mest enkle.

Reglerne kan fx også bruges ved en langtidsudlejning af et værelse i en lejet bolig. 

Her beregnes bundfradraget som 2/3 af den årlige husleje, som fremlejer skal betale for hele lejligheden. Der beregnes dog et forholdsmæssigt bundfradrag, hvis der ikke sker udlejning hele året. Forholdsmæssig beregning sker også ud fra det antal dage, som værelset er udlejet. Resultatet skal her, fordi der er tale om en ”langtidsudlejning”, medregnes i den personlige indkomst.

Hvis du som ejer eller fremlejer vælger den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til den skematiske metode, men du kan altid gøre det omvendte, at overgå fra at anvende den skematiske metode til den regnskabsmæssige metode.

Generelt er det en god ide inden man lejer ud at søge noget rådgivning, så man finder den model som passer en bedst og som giver den laveste skat.

Det er meget afgørende, om der er tale om ”korttidsudlejning” eller ”langtidsudlejning” og om det er en ejerbolig eller en lejebolig eller fx en andelsbolig – reglerne er forskellige.

I PwC står vi altid klar til at hjælpe dig, så kontakt os endelig.