Forventet lagerbeskatning af selskabers ejendomme – en status

Regeringen (S) præsenterede på et pressemøde den 18. august 2020 sit udspil til ”Ny ret til tidlig pension – værdig tilbagetrækning for alle”. Fra en skattemæssig synsvinkel fik særligt finansieringen af udspillet betydelig opmærksomhed, idet regeringen blandt andet foreslog, at ”lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer” skal udgøre en del af finansieringen.

Den 10. oktober 2020 indgik regeringen, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten sidenhen en politisk aftale om ny ret til tidlig pension, som også indeholder lagerbeskatning af ejendomme som et finansieringselement.

Skatteministeriet har både før og efter indgåelse af den politiske aftale afgivet en række svar, der giver et rimeligt indblik i, hvordan den nye lagerbeskatning forventes indført. Mange spørgsmål vil dog først blive besvaret/afklaret i forbindelse med det lovforberedende arbejde.

I den forbindelse bør det nævnes, at Skatteministeriet i svar på spm. 74 har udtalt, at man først forventer at sende et lovforslag i høring i 2022. Dette er uheldigt, eftersom en ændring af skattereglerne for selskabers ejendomme, herunder usikkerhed om hvordan de fremtidige regler bliver, kan have en effekt på prisdannelsen for ejendomme, investeringslyst i nye ejendomsprojekter mv.

Nedenfor forsøger vi at samle op på forventningerne til, hvordan lagerbeskatningen efter vores bedste bud kommer til at se ud.

1. De nugældende regler

Ikke-næringsskattepligtige selskaber kan ved salg af en ejendom beskattes dels efter afskrivningsloven, dels efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Ved et salg har afskrivningsloven til formål at opgøre, om der løbende er afskrevet ”for meget eller for lidt” på afskrivningsberettigede bygninger mv.

Ejendomsavancebeskatningsloven har derimod til formål at opgøre, om der er ”tjent” eller ”tabt” på ejendommen i forhold til anskaffelsessummen. En fortjeneste er skattepligtig, og et tab er fradragsberettiget, men kun i fortjeneste på andre ejendomme (kildeartsbegrænsning). Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder regler, der skal sikre et samspil med afskrivningsloven.

Næringsskattepligtige selskaber beskattes også af fortjeneste/tab ved salg af næringsejendomme, men det sker som en samlet opgørelse af forskellen mellem salgssummen og ejendommens skattemæssigt nedskrevne værdi. Udviser opgørelsen tab, er det fradragsberettiget i selskabets anden indkomst (ingen kildeartsbegrænsning). Ejendoms-avancebeskatningsloven finder ikke anvendelse.

Både ikke-næringsskattepligtige og næringsskattepligtige beskattes først ved salg af ejendomme (realisationsprincippet). Der sker altså først beskatning, når ejendommen er solgt, og der modtages likvider (et vederlag), som kan anvendes til at betale skatten.

2. Den politiske aftale af 10. oktober 2020

Af den politiske aftale fremgår følgende:

Aftalepartierne ønsker at sikre en effektiv beskatning af selskabers ejendomsavancer ved at indføre en løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip svarende til den måde, pensionsselskaber beskattes i dag. Skatten indføres med fremadrettet virkning fra 2023.

Selskaber er allerede på nuværende tidspunkt skattepligtige af ejendomsavancer. Beskatningen sker dog først, når en gevinst realiseres ved salg af ejendommen. Selskaber kan dermed undgå beskatningen af ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et datterselskab og sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen, idet gevinster på datterselskabsaktier er skattefrie.

Reglerne er bl.a. blevet udnyttet af udenlandske kapitalfonde, der investerer i danske udlejningsejendomme.

Aftalepartierne er enige om, at lagerbeskatningen skal gælde for selskaber mv., der omfattes af den almindelige selskabsbeskatning på 22 % af indkomsten. Lagerbeskatningen skal derimod ikke gælde for personligt drevne virksomheder.

Den præcise afgrænsning af, hvilke selskaber og ejendomme der omfattes og adgangen til fradrag ved fald i værdi eller salg med tab samt konsekvensændringer af lagerbeskatningen, vil skulle endeligt fastlægges i forbindelse med det lovforberedende arbejde.

Ejendomme, som selskabet i overvejende grad anvender i egen drift, undtages dog fra lagerbeskatningen. Det gælder fx ejendomme, der af selskabet selv eller et koncernselskab anvendes til administration, lager, produktion eller landbrug. For at mindske de administrative byrder forbundet med forslaget for både selskaberne og skatteforvaltningen indføres desuden en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages. Det vurderes umiddelbart, at op imod 75 % af ejendomsselskaberne vil blive undtaget med en sådan beløbsgrænse. Hovedparten af ejendomsværdierne ventes dog omfattet, da branchen er præget af få, store aktører og mange små ejendomsselskaber.

Forslaget skønnes at indebære en umiddelbar provenuvirkning på 1.150 mio. kr. årligt fra 2023. Efter tilbageløb og adfærd skønnes forslaget at tilvejebringe et finansieringsbidrag på 850 mio. kr. årligt.

Ved lagerbeskatning forstås normalt, at beskatningen baseres på forskellen mellem aktivets værdi primo og ultimo. Der sker altså beskatning af urealiserede værdistigninger og -fald og ikke først beskatning ved salg.

Lagerbeskatning kan være en likviditetsmæssig ulempe ved værdistigninger, da der sker beskatning, selvom aktivet ikke er solgt, og der således ikke er modtaget en salgssum til at finansiere skattebetalingen med. Omvendt kan lagerbeskatning være en fordel ved værdifald, da der opnås et fradrag, uden at der er afholdt en aktuel udgift.

Den foreslåede lagerbeskatning af selskabers ejendomme vil være baseret på tilsvarende principper, dvs. beskatning af urealiserede værdistigninger og -fald.

3. Hos hvem vil den foreslåede lagerbeskatning ske?

Det er ”ejendomsselskabet”, dvs. det selskab, der ejer ejendommen, som vil blive lagerbeskattet heraf (ikke aktionærerne heri).

4. Hvilke virksomhedstyper skal lagerbeskattes af ejendomme?

Ifølge den politiske aftale skal den nye lagerbeskatning gælde for selskaber mv., der er omfattet af den almindelige selskabsbeskatning på 22 % af indkomsten. Det drejer sig typisk om aktieselskaber og anpartsselskaber. Herudover må det også forventes, at udenlandske selskaber, der ejer ejendomme direkte i Danmark, på tilsvarende vis omfattes af lagerbeskatningen, jf. nærmere om udenlandske selskaber nedenfor.

I henhold til svar på spm. 26 indebærer dette også, at ejendomme, som ejes af selskabsbeskattede statslige selskaber, vil være omfattet af lagerbeskatningen, så længe ejendommene ikke anvendes i egen drift.

Skatteministeriet har i bl.a. svar på spm. 156 udtalt, at pensionskasser mv. og skattefrie enheder som fx almennyttige boligforeninger ikke omfattes, da de ikke omfattes af den almindelige selskabsskat.

Heller ikke andelsboligforeninger skal normalt lagerbeskattes, jf. svar på spm. 42. Lagerbeskatning kan dog iht. svaret på spm. 42 komme på tale, hvis den overvejende del af ejendommen udlejes erhvervsmæssigt.

De nævnte andelsboligforeninger omfattes normalt af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Det må derfor antages, at svaret på spm. 42 også gælder for andre enheder, der omfattes af denne skattepligtsbestemmelse.

Der skal i henhold til den politiske aftale heller ikke ske lagerbeskatning af ejendomme, der ejes i personligt drevne virksomheder.

I forhold til skattetransparente enheder som P/S’er, K/S’er og I/S’er vil det alt andet lige være deltagere heri, som selv er selvstændige skattesubjekter (dvs. aktieselskaber mv.), der skal lagerbeskattes af deres andel af P/S’ets mv. ejendomme, mens deltagere, som er fysiske personer, ikke skal lagerbeskattes af deres andel.

Skatteministeriet har i bl.a. svar på spm. 156 udtalt, at eftersom fonde som udgangspunkt beskattes ligesom ”selskaber”, omfattes fonde også af den bebudede lagerbeskatning.

Dette kan undre, da fonde jo ikke har en ejer, som kan sælge fonden som ”skattefrie aktier”. For fonde, der har valgt at eje ejendomme direkte i fonden, kan man derfor ikke bruge begrundelsen om muligheden for ”skattefrit salg på aktier” som argument for at lagerbeskatte fonden af fondens egne ejendomme.

5. Er det alle ejendomme, der skal ske lagerbeskatning af?

Dette spørgsmål er ikke helt afklaret, men der tegner sig et billede af, at lagerbeskatning skal ske for alle ejendomme, som selskabet eller koncernen ikke anvender i sin egen drift, dvs. lagerbeskatning af ejendomme, der anvendes til koncernekstern udlejning.

I den politiske aftale fremgår det således, at Ejendomme, som selskabet i overvejende grad anvender i egen drift, undtages dog fra lagerbeskatningen. Det gælder fx ejendomme, der af selskabet selv eller et koncernselskab anvendes til administration, lager, produktion eller landbrug.

Dette er yderligere uddybet ved:

• Svar på spm. 655; I provenuvurderingen er det lagt til grund, at lagerbeskatningen omfatter boligejendomme og erhvervsejendomme, der ejes af et selskabsbeskattet selskab og anvendes til udlejning.
• Svar på spm. 743: Lagerbeskatningen vil herudover som udgangspunkt omfatte alle kategorier af ejendomme, herunder industriejendomme, butikscentre, boligejendomme mv. Det indgår dog i overvejelserne om den konkrete udformning at indføre undtagelse for ejendomme, som selskabet selv eller et koncernselskab anvender i egen drift, fx koncernens egne domicil-, lager-, administrations- og produktionsejendomme. Endvidere vil ejendomme, som aktionærerne/andelshaverne selv bebor, fx andelsboliger, blive undtaget.
• Svar på spm. 25: Umiddelbart er det dog ikke hensigten, at eksempelvis en hotelejendom skal omfattes af lagerbeskatningen, hvis ejeren selv driver hotellet, idet en sådan ejendom må anses for at indgå i ejerens løbende hoteldrift.
• Svar på spm. 28: […] spørger desuden om leasingselskabers leasingejendomme er omfattet. I og med at leasing umiddelbart skattemæssigt anses som udleje, vil det være omfattet af den nye lagerbeskatning.
• Svar på spm. 29: Det kan ikke bekræftes, at udlejning af jordarealer vil være undtaget fra den kommende lagerbeskatning. Lagerbeskatningen vil således omfatte fast ejendom generelt.
• Svar på spm. 53: Erhvervsejendomme, der ejes af et OPP-selskab, vil som udgangspunkt også være underlagt den aftalte lagerbeskatning af ejendomsselskabet. Det indebærer, at den eller de ikke-offentlige parter i et OPP, der er undergivet almindelig selskabsbeskatning, som udgangspunkt vil blive lagerbeskattet af ejendommene.

I forhold til undtagelsen om anvendelse i et koncernselskabs drift er det ikke klart, hvordan ”koncernen” skal afgrænses. Det forekommer umiddelbart naturligt og i overensstemmelse med anden lovgivning, at ”koncernen” skal forstås som ”på sambeskatningsniveau”, men dette er p.t. usikkert.

Det kan forekomme, at en ejendom kun delvist anvendes i selskabets/koncernens drift, mens resten udlejes eksternt, herunder kan det forekomme, at en ejendom, der hidtil har været anvendt i selskabets/koncernens drift, senere overgår til at være en udlejningsejendom.

Herom er det i svar på spm. 26 anført, at Dvs. at i det omfang, ejendommen ikke anvendes i egen drift, vil ejendommen være omfattet af lagerbeskatningen. Hvis der er tale om en ejendom, der på et tidspunkt har været anvendt i egen drift, men som senere overgår til at være en udlejningsejendom og dermed omfattes af lagerbeskatningen, vil det være naturligt, at der ved overgangen fastsættes en indgangsværdi i forhold til opgørelsen af den fremtidige lagerbeskatning.

Svaret på spm. 26 tyder således på, at også den del af en ejendom, der udlejes koncerneksternt, vil være omfattet af lagerbeskatningen, og at der vil ske løbende inddragelse i og undtagelse fra lagerbeskatningen, i det omfang en ejendom eller en del heraf løbende overgår til koncernekstern udlejning eller ophører med at være koncerneksternt udlejet.

Det ses ikke kommenteret fra Skatteministeriet, om ejendomme, der på den ene side ikke aktuelt udlejes, men på den anden side heller ikke anvendes i selskabets/koncernens egen egentlige drift – som fx ejendomme der ejes i forventning om en spekulationsgevinst, ejendomme/arealer under udvikling mv. – tænkes omfattet af lagerbeskatningen.

Det er fortsat uvist, hvor mange ejendomme der vil blive omfattet af lagerbeskatningen. Det fremgår af svar på spm. 655, at reglerne om lagerbeskatning forventes at omfatte ejendomme til en samlet værdi på ca. DKK 350 mia. Man lægger til grund, at de årlige værdistigninger udgør 2,2 %, svarende til en årlig skattepligtig værdistigning på DKK 7,7 mia. Disse værdistigninger vil blive beskattet nominelt med selskabsskat på 22 %. Dog forventes det, at adgangen til at modregne driftsunderskud mv. i værdistigningen vil reducere den gennemsnitlige beskatning til ca. 14,7 %, hvilket svarer til et årligt provenu på DKK 1,15 mia., som efter tilbageløb og adfærd vurderes til DKK 850 mio. årligt.

6. Hvad med bundgrænsen på DKK 100 mio.?

Af den politiske aftale fremgår som nævnt ovenfor, at For at mindske de administrative byrder forbundet med forslaget for både selskaberne og skatteforvaltningen indføres desuden en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages.

Heller ikke her er det klart, hvordan ”koncernen” skal afgrænses, men det forekommer umiddelbart naturligt og i overensstemmelse med anden lovgivning, at ”koncernen” skal forstås som ”på sambeskatningsniveau”. Dette er p.t. usikkert.

7. Fra hvornår vil lagerbeskatning ske – og hvad med indgangsværdier?

Lagerbeskatningen vil ske fra og med 2023 (formentlig indkomståret 2023) og vil omfatte fremtidige værdistigninger på ejendommene fra og med 2023.

I svar på spm. 748 er det således anført, at Indførelse af lagerbeskatning vil føre til løbende beskatning af fremtidige værdistigninger af ejendomme. […] Det er dog hensigten, at avancer, der er konstateret, men endnu ikke realiseret på tidspunktet for ikrafttrædelsen af den løbende lagerbeskatning, ikke skal omfattes af lagerbeskatningen, men først skal beskattes, når ejendommen realiseres.

I svar på spm. 744 fremgår det i tråd hermed, at Det kan oplyses, at det er tanken, at der vil skulle fastsættes indgangsværdier i forbindelse med indførelsen af lagerbeskatningen, dvs. i 2023. Disse indgangsværdier skal danne grundlag for beskatningen. En efterfølgende værdistigning i forhold til indgangsværdien vil herefter blive beskattet efter lagerprincippet. Indgangsværdierne vil skulle fastsættes på samme måde som den løbende årlige værdiansættelse af ejendommene.

Det vil sige, at tanken er, at urealiserede avancer/værdier, der er skabt primo 2023, ikke skal lagerbeskattes, men først skal beskattes ved afståelse af ejendommen. Dette vil ske via fastsættelse af indgangsværdier primo 2023, som skal danne baggrund for den fremtidige lagerbeskatning fra og med 2023.

Det kan forekomme, at handelsværdien af en ejendom ved indgangen til 2023 er lavere end anskaffelsessummen herfor, så der er et urealiseret tab på ejendommen. I forhold til den situation kan det være, at der indføres regler om en ”nettotabssaldo” ved overgangen til lagerbeskatning i 2023, således at sådanne urealiserede tab ved overgangen kan fradrages i fremtidige lageravancer til beskatning.

Dette indikeres i hvert fald i svaret på spm. 66, hvor det anføres, at Det er dog forventningen, at der bl.a. vil blive indført overgangsregler, der sikrer, at ejendomsgevinster i form af værdistigninger, der er konstateret før lagerbeskatningens indførelse, ikke omfattes af lagerbeskatningen. Det er således hensigten, at der ved indførelsen af den nye beskatning skal fastsættes indgangsværdier for de eksisterende ejendomme, der omfattes af de nye regler. I denne forbindelse vil det også blive vurderet, hvordan tab, der er konstateret forud for lagerbeskatningens indførelse, skal behandles.

8. Vil der være fradrag for tab?

Skatteministeriet har i et svar på spm. 685 anført, at Det naturlige udgangspunkt ved lagerbeskatning vil være, at fremtidige tab vil være fradragsberettigede.

Dette er en indikation på, at der vil være fradrag for tab, men det er fortsat usikkert, om dette skal forstås som en fuld symmetrisk beskatning af gevinster og fradragsret for tab, eller om der indføres en begrænsning af fradrag for tab i visse tilfælde.

Svaret på spm. 25 peger dog klart på, at tab kan fradrages i den skattepligtige indkomst (uden kildeartsbegrænsning), da det fremgår, at Det kan desuden bekræftes, at lagerbeskatningen indebærer, at værdistigninger beskattes. Hvis der i et senere år konstateres værdifald, vil tidligere års betalte skat ikke blive refunderet, men tabet vil kunne fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det er et princip, der gælder generelt for aktiver, der beskattes efter lagerprincippet, og det er tanken, at dette også vil komme til at gælde for lagerbeskattede ejendomme.

Det kan i øvrigt noteres, og som det fremgår af ovennævnte svar på spm. 25, at der ikke ses at være lagt op til at indføre ”carry-back”, således at beskatning af en lagergevinst i år 1 kan ophæves med et lagertab i år 2.

9. Værdiansættelse

Den kommende lagerbeskatning lægger op til, at de virksomhedstyper, der omfattes af de nye regler, selv skal foretage en handelsværdiansættelse af de omfattede ejendomme.

Det er således tanken, at virksomhederne ved udgangen af hvert år skal foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom (herunder ved fastlæggelse af indgangsværdien 2023). Derfor vil det også være virksomhederne selv, der kommer til at afholde omkostningerne forbundet hermed, hvis handelsværdien ikke i forvejen fastlægges, fx til brug for regnskabsaflæggelsen.

Skattemyndighederne vil som led i den løbende kontrol efterprøve den opgjorte handelsværdi af ejendomme på samme måde, som skattemyndighederne i dag efterprøver værdiansættelsen af andre aktiver, som lagerbeskattes, eller hvor handelsværdien i øvrigt danner grundlag for beskatning, jf. svar på spm. 68.

Det synes at være den umiddelbare tanke, at selskabernes regnskabsmæssige værdiansættelse af ejendommene i årsregnskabet som udgangspunkt kan danne grundlag for lagerbeskatningen. Det skaber dog udfordringer og administrative byrder, da ikke alle selskaber værdiansætter ”investeringsejendomme” til dagsværdi i årsregnskabet.

10. Hvad med skattemæssige afskrivninger?

Skatteministeriet har i svar på spm. 74 oplyst, at ministeriets umiddelbare vurdering er, at adgangen til skattemæssige afskrivninger for omfattede ejendomme bør ophæves i forbindelse med indførelse af den nye lagerbeskatning.

Skatteministeriet anfører her, at der ved handelsværdiansættelsen tages hensyn til den slitage, som ejendommen rent faktisk er udsat for. Dette vil reducere ejendommens værdi og dermed beskatningsgrundlaget. En opretholdelse af afskrivningsadgangen vil derfor reelt føre til et dobbeltfradrag.

Vi synes, at denne tilgang er unuanceret, idet afskrivningslovens regler netop ikke tilsigter afskrivning baseret på en faktisk værdiforringelse, men i forhold til skematisk værdiforringelse. Hertil kommer, at et dobbeltfradrag alene vil opstå ved et fald i værdien af afskrivningsberettigede bygninger til en værdi, der ligger under anskaffelsessummen. Et dobbelt fradrag vil her kunne imødegås af en regel, der forhindrer dobbeltfradrag.

11. Hvad med udenlandske selskaber med dansk fast ejendom?

Eftersom lagerbeskatningen vil omfatte ”selskabers” ejendomme, må det ikke kun gælde for danske selskabers ejendomme, men også udenlandske selskaber, der ejer ejendomme i Danmark og som følge heraf er begrænset skattepligtige til Danmark.

I svar på spm. 156 er det da også anført, at Endvidere omfattes udenlandske selskaber, hvis selskabsform kan sammenlignes med danske aktie- og anpartsselskaber, dvs. selskaber, hvor ingen af deltagerne hæfter personligt for selskabets forpligtelser, og det anføres videre Både danske og udenlandske ejendomsselskaber omfattes af forslaget.

I forhold til en lagerbeskatnings overensstemmelse med de dobbeltbeskatningsoverenskomster, som Danmark har indgået med fremmede stater, har Skatteministeriet i svar på spm. 760 tilkendegivet, at der efter ministeriets opfattelse ikke er forskel på, om beskatningen sker løbende via en lagerbeskatning eller først ved salg af ejendommen. I begge tilfælde mener Skatteministeriet, at Danmark har ret til at beskatte ejendomsavancerne efter de dobbeltbeskatningsoverenskomster, som Danmark har indgået.

Indførelse af lagerbeskatning af udenlandske selskabers ejendomme i Danmark kan dog skabe udfordringer i forhold til dobbeltbeskatning. Fx beskattes udenlandske selskaber i mange lande efter et globalindkomstprincip. Derfor vil realiserede ejendomsavancer på danske ejendomme typisk også blive beskattet i det land, hvor selskabet, der ejer ejendommen, er skattemæssigt hjemmehørende, men først når ejendommen sælges. Her kan opstå udfordringer med at opnå lempelse i udlandet for den løbende lagerskat i Danmark, allerede fordi der er tale om beskatning i forskellige indkomstår. Skatteministeriet ses ikke at have forholdt sig til denne problemstilling.