Lagerbeskatning af fast ejendom – lovforslag fremsat på trods af valgudskrivelsen

Kort efter at statsministeren udskrev valg, blev lovforslaget om indførelse af lagerbeskatning af fast ejendom fremsat, og en dato for 1. behandling blev angivet. Dette til trods for, at lovforslag falder bort, når der udskrives valg. Da lovforslaget dog fortsat har interesse, har vi kort opsummeret de vigtigste ændringer i forhold til det, som tidligere fremgik af det offentliggjorte lovudkast. Læs mere i det følgende.

Baggrunden for indførelse af lagerbeskatning af selskabers faste ejendomme var dels et undgåelseshensyn – det fandtes ikke rimeligt, at selskaber kunne afstå fast ejendom skattefrit ved at sælge aktier i ”ejendomsselskabet” – og dels at provenuet fra lagerbeskatningen skulle medgå til finansieringen af Arne-pensionen. Det sidste gør det interessant, at lovforslaget nu falder bort som følge af valgudskrivelsen, fordi der ikke nødvendigvis er garanti for, at der kan præsteres det samme flertal i det nye Folketing efter valget, som det, der lå til grund for den politiske aftale om Arne-pensionen. Forudsætningen om, at lagerbeskatningen udgjorde et finansieringselement, gør dog, at de foreslåede regler stadig må anses for relevante.

Kort fortalt går de foreslåede regler ud på, at selskaber skal lagerbeskattes af fast ejendom, der i overvejende omfang udlejes, når handelsværdien af selskabets portefølje af udlejningsejendomme overstiger 100 mio.kr. Vi har tidligere mere udførligt beskrevet de foreslåede regler, da lovudkastet blev offentliggjort (se artiklen her).

Under høringen blev der fra flere sider rejst kritik, og der har været en række bemærkninger til lovudkastet i høringsfasen. Enkelte af kritikpunkterne synes imødekommet i det nu offentliggjorte lovforslag. Disse er bl.a.:

• 100 mio.kr. grænsen: Grænsen sættes ikke op, men det foreslås, at den skal reguleres på samme måde som andre satser i skattelovgivningen. Det indebærer imidlertid, at grænsen fortsat vil være 100 mio.kr. for indkomståret 2023, hvor lagerbeskatningen var forudsat at få virkning.
• Hvad forstås ved udlejning i overvejende omfang: Der er i lovforslaget flere ændringer til dette punkt:
  • Udlejning i overvejende omfang blev i lovudkastet defineret alene med henvisning til, at mere end 50 % af etagearealet/grundarealet blev udlejet ”på noget tidspunkt” i indkomståret. Med lovforslaget skal udlejningen endvidere ske i mindst 90 dage i løbet af indkomståret eller i en kontinuerlig periode på mindst 30 dage. Det angives i bemærkningerne, at udlejes ejendommen i overvejede omfang i mindst 30 dage i træk, vil ejendommen være omfattet af lagerbeskatningen, uanset at de 30 dage ikke ligger i samme indkomstår. Er udlejningsperioderne kortere end 30 dage sammenhængende, omfattes ejendommen af lagerbeskatning, når udlejningen samlet set sker i mindst 90 dage i løbet af indkomståret.
  • Hvor det før kun var udlejning til sambeskattede selskaber, der kunne undtages (ansås ikke for at være udlejning), er det efter lovforslaget nu udlejning til interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2, dvs. udlejning til en bredere kreds, der undtages. Det er dermed overordnet den samme afgrænsning, som anvendes i forhold til, hvilke ejendomme den skattepligtige skal medregne til 100 mio.kr. grænsen, udover sine egne ejendomme.
  • Udlejning til en lejer, der har en tilknytning til det udlejende selskab som aktionær, andelshaver eller lignende, og hvor der til kapitalandelen er knyttet en brugsret til ejendommen, anses efter lovforslaget ikke som udlejning. I det tidligere lovudkast blev der blot henvist til, at udlejning fra foreninger ikke ansås for udlejning, når lejeindtægten var skattefri for foreningen efter selskabsskattelovens § 1, stk. 4 og 5 (udlejning til medlemmer).
  • Udlejning omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., anses ikke for udlejning. Denne tilføjelse skulle bl.a. indebære, at udlejning af hotelværelser ikke lagerbeskattes.  
  • Efter lovudkastet ville en køber af en ejendom blive omfattet af lagerbeskatningen, hvis ejendommen ved købet var udlejet. Det er i lovforslaget ændret, sådan at en nyerhvervet ejendom ikke anses for udlejet i overvejende omfang, hvis eksisterende lejemål bringes til ophør i umiddelbar forbindelse med erhvervelsen, og ejendommen er erhvervet udelukkende med henblik på ejerens egen anvendelse, og denne anvendelse ikke indebærer, at ejendommen kan anses for udlejet i overvejende omfang.
  • Udlejning af bygninger på fredskovspligtige arealer skal ikke medregnes ved vurderingen af, om ejendommen er udlejet i overvejende omfang.
• Fonde: Fonde er som udgangspunkt ikke omfattet af bestemmelserne om lagerbeskatning. Men af lovforslaget fremgår det, at hvis en fonds datterselskab har en lagerbeskattet ejendom(me), og datterselskabet fusioneres skattefrit op i fonden, da skal fonden fortsætte lagerbeskatningen vedrørende de overtagne lagerbeskattede ejendomme.
• Tab på realisationsbeskattede ejendomme: Ifølge lovforslaget skal tab ved afståelse af realisationsbeskattede ejendomme (dvs. de såkaldt kildeartsbegrænsede tab) kunne modregnes i den samlede fortjeneste opgjort for de lagerbeskattede ejendomme i det indkomstår, hvori den realisationsbeskattede ejendom afstås. Kan tabet ikke fuldt ud modregnes i dette indkomstår, skal det kunne fremføres til senere indkomstår, og heri anvendes til modregning i enten fortjeneste opnået ved afståelse af en anden realisationsbeskattet ejendom eller i samlet fortjeneste opgjort for lagerbeskattede ejendomme. Lovforslaget må læses sådan, at modregningsadgangen også gælder for kildeartsbegrænsede tab til fremførsel, som et selskab har på det tidspunkt, hvor det første gang indtræder i reglerne om lagerbeskatning.
• Fradrag af tab efter en fusion: Efter lovudkastet overtog et modtagende selskab ved en skattefri fusion kun positive realisationssaldi, men ikke negative realisationssaldi, knyttet til lagerbeskattede ejendomme, som blev overtaget fra det indskydende selskab. Det er nu ændret, sådan at det modtagende selskab også succederer i negative realisationssaldi, og de negative realisationssaldi kan dermed modregnes i de fortjenester, der efter fusionen følger af lagerbeskatningen. Ved afståelse af lagerbeskattede ejendomme skal en resterende negativ realisationssaldo kunne modregnes i selskabets skattepligtige indkomst. Efter lovforslaget gælder dette dog ikke negative realisationssaldi knyttet til ejendomme anskaffet før fusionen (så vidt ses både det indskydende og det modtagende selskabs ejendomme), medmindre det indskydende og det modtagende selskab har været sambeskattet i hele den periode, hvor den afståede ejendom har været ejet af selskaberne.
• Renteloftet: Ifølge lovforslaget skal lagerbeskattede ejendomme indgå i aktivgrundlaget efter selskabsskattelovens § 11 B til handelsværdien ved indkomstårets udløb.

Skatteministeriet har ikke offentliggjort sine kommentarer til de bemærkninger m.v., som er blevet afgivet i forbindelse med lovudkastets høring. Det er derfor uvist, hvilken begrundelse Skatteministeriet har for ikke at imødekomme flere af de kritikpunkter, der blev anført. Vi må nu se, hvordan det fremsatte, men bortfaldne, lovforslag videreføres i den nuværende valgsituation.