3 måneder og DKK 30 mio. anses ikke for særlig omstændighed

23/11/18

I en konkret sag vedrørende overdragelse af ejendom ejet i personligt regi til familiemedlemmer blev anvendelsen af +/- 15 %-reglen godkendt til trods for, at ejendommen kun var ejet i 3 måneder, og anvendelsen af reglen medførte en markant lavere værdi.

Anvendelsen af værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982, hvorefter det er muligt at overdrage til +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, har længe været udbredt – særligt i forbindelse med overdragelse af forældrekøbslejligheder til næste generation. Dette skyldes, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke har fulgt det generelle prisniveau på ejendomsmarkedet, hvorefter det ved anvendelsen af cirkulæret har været muligt at overdrage til en værdi, der ligger væsentligt under, hvad ejendommene kunne være handlet til.

Landsskatteretten har netop truffet afgørelse i en sag, hvor der overdrages en ejendom 2 dage efter overtagelsen af samme. Overdragelsen af ejendommen skete til en værdi, der var ca. DKK 30 mio. lavere, end hvad der blev handlet til ca. 3 måneder forinden.

+/- 15 %-reglen

Værdien af gaver til familiemedlemmer skal fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Efter cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 er det muligt at anvende den seneste offentlige ejendomsvurdering og fratrække henholdsvis tillægge op til 15 % ved fastsættelsen af gavens værdi, når ejendommen, der overdrages, er ejet i personligt regi, og ejendommen er vurderet som værende ”fri for udlejning”. Dette til trods for, at forskellene på de offentlige ejendomsvurderinger og det generelle prisniveau på ejendomsmarkedet kan være af en ikke uvæsentlig størrelse.

Der har hidtil i rådgiverbranchen været en vis forsigtighed ved anvendelsen af cirkulæret, hvis ejendommen, der overdrages, kort tid forinden har været handlet, da værdien, der handles til, således også kan antages at være udtryk for handelsværdien ved den efterfølgende gaveoverdragelse. Dette særligt efter Højesterets afgørelse i 2016, hvorefter +/- 15 %-reglen ikke finder anvendelse, hvis særlige omstændigheder taler imod.

Sagens indhold

I den konkrete sag erhverves en ejendom til DKK 61,75 mio. Ejendommen overdrages ca. 3 måneder senere til børn og børnebørn. Værdien af ejendommen fastsættes ved gaveoverdragelsen til 15 % under seneste offentlige ejendomsvurdering, hvilket medførte en handelsværdi på DKK 32,30 mio. Som følge af den lave overdragelsesværdi fik overdrageren et fradragsberettiget tab på ejendommen på ca. DKK 30 mio., hvilket blev benyttet til modregning i avancen på en anden ejendom afstået i samme år.

Skattestyrelsen anså værdien på DKK 61,75 mio. som værende udtryk for handelsværdien ved gaveoverdragelsen, hvorefter der efter Skattestyrelsens opfattelse således skulle betales gaveafgift af forskellen på DKK 29,45 mio.

Landsskatteretten fastslog imidlertid, at det forhold, at ejendommen ca. 3 måneder forinden blev handlet til en markant højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering, ikke er en særlig omstændighed, der medfører, at anvendelsen af +/- 15 %-reglen skal tilsidesættes. Landsskatteretten fastslog tidligere, at det forhold, at ejendomsvurderingerne er suspenderede, ikke udgør en særlig omstændighed, der medfører, at +/- 15 %-reglen skal tilsidesættes. Handelsværdien af ejendommen kunne derfor fastsættes til 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering ved gaveoverdragelsen.

Fremtid

Hvorvidt afgørelsen indbringes for domstolene af Skatteministeriet, eller den medfører ændringer i reglerne, er uvist, men afgørelsen muliggør sandsynligvis for nuværende anvendelse af +/- 15 %-reglen til trods for, at en handelsværdi er konstateret kort tid forinden.

Forskellene vil dog forventeligt reduceres ved indførelsen af et nyt vurderingssystem i 2020 og 2021, hvor ejendomsvurderingerne forventes at stige markant. I forbindelse hermed forventes der indført en lignende +/- 20 %-regel.

Hvis du overvejer at overdrage en eller flere ejendomme ejet i personligt regi til næste generation, bør det overvejes, hvornår dette skal ske. PwC kan assistere med en vurdering heraf, så tag endelig kontakt for yderligere information.

Kontakt os

Glenn Sørensen
Partner, statsaut. revisor, PwC Denmark
Tlf: 8932 5643
E-mail

Rasmus Bygum Friis
Senior Associate, PwC Denmark
Tlf: 8932 5506
E-mail

Følg PwC