Højesteret har i en konkret sag afgjort, at fire ejendomme ikke kunne overdrages til to børn i 2019 svarende til ejendommens offentlige vurderinger på i alt 15.850.000 kr. (se SKM2024.33.HR), idet ejendommene havde realkreditbelåning, som oversteg de offentlige vurderinger.
Generationsskifte af ejendomme
Det er muligt at overdrage ejendomme til børn i personligt regi ved anvendelse af +/-15 %-reglen, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.
I henhold til nyt ”værdiansættelsescirkulære”, som er trådt i kraft den 15. oktober 2021, bliver den tidligere +/- 15 %-regel afløst af en +/- 20 %-regel. Dette har virkning ved overdragelse af ejendomme, som har modtaget en endelig vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov. For denne type overdragelser gælder det, at der skal ske en vurdering af, om der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Med de forskellige afgørelser på området, senest den ovennævnte Højesteretsdom, er der stor usikkerhed om, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Det er med til at gøre anvendelsen af +/- 15 % og fremadrettet +/- 20 %-reglen usikker.
Den konkrete sag
Højesteret anførte i dommen, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter +/-15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette skal vurderes konkret for hver ejendom.
Højesteret fandt her, at en realkreditbelåning i sig selv kan begrunde en fravigelse af +/- 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige vurdering er for lav. I sagen var der tale om overdragelse af ejendomme med overtagelse af realkreditbelåning, der væsentligt oversteg den offentlige vurdering. Højesteret fandt derfor, at der for alle fire ejendomme foreligger særlige omstændigheder, der begrunder en fravigelse af +/- 15 %-reglen.
Vores anbefaling
Den øgede usikkerhed omkring værdiansættelse ved overdragelse af ejendomme til børn medfører, at man må ”gardere” sig på anden måde og tage andre forholdsregler. Den mest simple løsning er at indsætte et skatteforbehold i overdragelsesaftalen og så indsende en gaveanmeldelse til Skattestyrelsen, som de har seks måneder til at behandle.
Vores erfaring er, at skattemyndighederne normalt ikke accepterer de offentlige ejendomsvurderinger, som udtryk for handelsværdien, men at der kræves en vurdering af eksterne parter ved fastsættelse af handelsværdien. Dette vil typisk efterfølgende blive fulgt op med et bindende svar, så værdierne endeligt kan blive fastlagt.
Sådan kan vi hjælpe
Vi står til rådighed for drøftelse af et hensigtsmæssigt og godt generationsskifte, hvor blandt andet ejendomme kan indgå.
Er der spørgsmål til ovenstående så ræk endelig ud til din kontaktperson i PwC.
Kontakt os
